マイナス金利の解除が発表されてから、早くも1年が経ちます。 1月24日、日本銀行は政策金利を0.25%引き上げ、0.5%としました。さらに2026年1月には1%までの引き上げを目指しているとの報道があります。

政策金利の上昇には物価の上昇を抑える効果がありますが、日本では賃金上昇も同時に進めたいという状況にあり、その効果がどこまで期待できるかは不透明です。

さて、一般家庭において政策金利の変動が特に影響を与えるのが 住宅ローン です。 変動金利で借りている方は、すでに金利の上昇を実感し始めているかもしれません。

今回は 住宅ローンの変動金利に関するポイント をご紹介します。

1. 半年ごとに金利が見直される

住宅ローンの変動金利は、一般的に 4月と10月に見直し が行われ、6月と12月から新しい金利 が適用されます。

2. 5年ルール

金利が上昇しても、すぐに毎月の返済額が増えてしまうと負担が大きくなります。 そのため、 「5年間は返済額を変えない」 というルールがあります。

3. 1.25倍ルール

5年後に見直しが行われる際も、急激な返済額の上昇を抑えるために 「1.25倍までしか増えない」 というルールが適用されます。

例）

現在の月々の返済額：10万円
金利上昇後、本来の返済額：15万円
1.25倍ルールにより、実際の返済額：12.5万円

このルールにより急激な負担増加は防がれますが、 差額（本来15万円の支払いが必要だった場合の 2.5万円）は 「未払い利息」 として積み立てられます。

仮にこの状態が 5年間続くと未払い利息は150万円 になり、 住宅ローンの返済期間終了時にまとめて支払う必要が出てきます。

老後資金も見据えた資産形成を

住宅ローンや教育ローンはありますが、「老後ローン」というものはありません。

家を購入する際には、 老後まで見据えた資産形成 を考えることが重要です。

「金利上昇で今後の住宅ローンが不安…」 「老後資金も考えたプランニングがしたい」

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ファイナンシャルプランナー

渡邉　昌宏